Fideicomiso En RD: La Clave Legal Para Invertir Seguro En Bienes Raíces

Publicado por Pamela Pérez Mercado

En República Dominicana, el fideicomiso es un acto jurídico mediante el cual una o varias personas (fideicomitentes) transfieren bienes o derechos a una entidad fiduciaria con el fin de crear un patrimonio separado, independiente del patrimonio personal, que será administrado por dicha fiduciaria en beneficio propio o de un tercero (los beneficiarios).

Características principales según la DGII:

  • No tiene personalidad jurídica, aunque actúa como contribuyente.

  • Puede tener cualquier propósito legal.

  • Se presume irrevocable.

  • Requiere documento escrito y registro notarial obligatorio.

  • Posee un régimen de publicidad registral que lo hace oponible a terceros.

Tipos de fideicomiso relevantes en RD

Según la Ley 189‑11 para el desarrollo del mercado hipotecario y del fideicomiso, los principales tipos útiles en inversión inmobiliaria son:

  • Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario: enfocado en proyectos de compra, construcción, venta o arrendamiento de inmuebles.

  • Fideicomiso en Garantía: permite transferir bienes al fiduciario como garantía para cumplir obligaciones; si hay incumplimiento, el fiduciario puede ejecutar y liquidar los bienes para cubrir deudas.

Ambos son herramientas ideales para proyectos inmobiliarios estructurados, securitizados o de oferta pública.

¿Por qué es estratégico usar fideicomisos al invertir en bienes raíces en RD?

  1. Patrimonio separado y protegido: al crear un patrimonio autónomo, los activos quedan blindados de los acreedores del fideicomitente o de la fiduciaria.

  2. Estructura regulada y transparente: las fiduciarias están supervisadas por la DGII y otras entidades (SIV, Junta Monetaria), y deben inscribir el fideicomiso en el Registro Nacional de Contribuyentes (RNC). Además, deben rendir cuentas periódicas y cumplir obligaciones tributarias formales.

  3. Ventajas tributarias:

    • Los fideicomisos destinados a oferta pública y vivienda de bajo costo pueden estar exentos del ITBIS y del Impuesto a Transferencia Inmobiliaria.

    • El patrimonio fideicomitido tiene tratamiento fiscal específico (como IPI) pero con posibles exenciones para ciertos tipos de fideicomisos.

  4. Atracción para inversionistas: al securitizar proyectos mediante fideicomisos, se genera confianza para inversionistas locales o internacionales, que adquieren certificados vinculados al patrimonio del fideicomiso (como en modelos de Fideicomiso de Oferta Pública).

El fideicomiso en República Dominicana es mucho más que un documento: es una herramienta jurídica robusta, eficiente y segura, que brinda protección patrimonial, beneficios fiscales y acceso a inversionistas institucionales.