En República Dominicana, el fideicomiso es un acto jurídico mediante el cual una o varias personas (fideicomitentes) transfieren bienes o derechos a una entidad fiduciaria con el fin de crear un patrimonio separado, independiente del patrimonio personal, que será administrado por dicha fiduciaria en beneficio propio o de un tercero (los beneficiarios).
Características principales según la DGII:
No tiene personalidad jurídica, aunque actúa como contribuyente.
Puede tener cualquier propósito legal.
Se presume irrevocable.
Requiere documento escrito y registro notarial obligatorio.
Posee un régimen de publicidad registral que lo hace oponible a terceros.
Tipos de fideicomiso relevantes en RD
Según la Ley 189‑11 para el desarrollo del mercado hipotecario y del fideicomiso, los principales tipos útiles en inversión inmobiliaria son:
Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario: enfocado en proyectos de compra, construcción, venta o arrendamiento de inmuebles.
Fideicomiso en Garantía: permite transferir bienes al fiduciario como garantía para cumplir obligaciones; si hay incumplimiento, el fiduciario puede ejecutar y liquidar los bienes para cubrir deudas.
Ambos son herramientas ideales para proyectos inmobiliarios estructurados, securitizados o de oferta pública.
¿Por qué es estratégico usar fideicomisos al invertir en bienes raíces en RD?
Patrimonio separado y protegido: al crear un patrimonio autónomo, los activos quedan blindados de los acreedores del fideicomitente o de la fiduciaria.
Estructura regulada y transparente: las fiduciarias están supervisadas por la DGII y otras entidades (SIV, Junta Monetaria), y deben inscribir el fideicomiso en el Registro Nacional de Contribuyentes (RNC). Además, deben rendir cuentas periódicas y cumplir obligaciones tributarias formales.
Ventajas tributarias:
Los fideicomisos destinados a oferta pública y vivienda de bajo costo pueden estar exentos del ITBIS y del Impuesto a Transferencia Inmobiliaria.
El patrimonio fideicomitido tiene tratamiento fiscal específico (como IPI) pero con posibles exenciones para ciertos tipos de fideicomisos.
Atracción para inversionistas: al securitizar proyectos mediante fideicomisos, se genera confianza para inversionistas locales o internacionales, que adquieren certificados vinculados al patrimonio del fideicomiso (como en modelos de Fideicomiso de Oferta Pública).
El fideicomiso en República Dominicana es mucho más que un documento: es una herramienta jurídica robusta, eficiente y segura, que brinda protección patrimonial, beneficios fiscales y acceso a inversionistas institucionales.