Comprar en República Dominicana puede ser una excelente oportunidad: turismo en alza, incentivos fiscales, crecimiento inmobiliario. Pero como en todo mercado extranjero, hay trampas si no estás bien preparado. Aquí te cuento los errores más frecuentes que veo, y cómo evitarlos.
Ignorar la legalidad de los títulos y gravámenes
Uno de los errores más graves es no verificar si la propiedad tiene cargas, hipotecas o litigios pendientes. Muchas propiedades tienen deudas fiscales, embargos o incluso litigios de herencia que pueden complicar todo una vez ya invertido.
También hay que revisar que el título esté limpio, inscrito en el Registro de Títulos, y que el uso de suelo esté autorizado.
Confiar en agentes o intermediarios sin credenciales verificadas
A veces se trabaja con corredores informales o “promotores” que prometen cosas demasiado buenas para ser verdad: entregas rápidas, rentabilidades garantizadas, planos ya listos cuando ni siquiera hay permisos municipales aprobados
Verifica que el agente o empresa inmobiliaria esté registrado y tenga licencia. Hay un proyecto de ley que exige que los agentes extranjeros cuenten con residencia permanente, cédula de residencia, y al menos 3 años de permanencia para ejercer como corredor inmobiliario.
Pide referencias, ejemplos de proyectos previos, y si es posible ver documentación oficial.
Subestimar los costos ocultos
Muchos compran sin calcular todos los costos adicionales que implican este tipo de inversión. Algunos ejemplos:
Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (≈ 3%)
Honorarios legales, notariales y de registro
Costos de mantenimiento, mobiliario, administración si es propiedad de alquiler turístico.
Posibles demoras, sobrecostos en construcción, permisos municipales, licencias ambientales.
Si no contemplas estos gastos desde el inicio, la rentabilidad esperada puede caer bastante.
No usar asesoría legal especializada en RD
Muchas personas creen que pueden manejar todo el proceso desde fuera o por su cuenta. Pero el sistema legal dominicano tiene particularidades:
Revisar contratos de promesa de venta, reservas, contratos finales. Asegurarse de que estén bien redactados.
Validar que los permisos de construcción, uso de suelo y municipales estén en regla.
Verificar que la ley de Registro Inmobiliario (Ley 108-05) esté siendo respetada: saneamiento, registro de derechos reales, cargas y gravámenes.
No aprovechar incentivos fiscales o desconocerlos
RD tiene leyes e incentivos que pueden hacer una gran diferencia, pero solo si sabes que existen y aplican:
Ley 171-07: Beneficios para pensionados/rentistas extranjeros, permisos de residencia, exenciones fiscales.
CONFOTUR y la Ley de Fomento al Desarrollo Turístico (Ley 158-01): exenciones de impuestos de transferencia, impuesto sobre bienes inmuebles por años, importaciones de bienes para proyectos turísticos, etc.
No conocer estos incentivos puede significar pagar mucho más de lo que deberías, o perder oportunidades de ahorro fiscal.
No inspeccionar bien la propiedad ni el entorno
El atractivo visual o turístico de un lugar no siempre se corresponde con la realidad cotidiana o potencial de revalorización.
Verifica la infraestructura: servicios básicos (agua, electricidad, acceso, calles pavimentadas), seguridad, acceso a transporte, hospitales, escuelas si piensas vivir o alquilar a largo plazo.
Comprueba claramente los deslindes, los linderos, la topografía, inundaciones, riesgos ambientales.
Si compras en proyecto de preconstrucción, asegúrate de las fechas de entrega, financiamiento, garantías, penalizaciones si no se cumple.
Sobreestimar la liquidez o el mercado de salida
Muchos inversionistas piensan en la compra, pero no en cómo y cuándo venderán, o si alquilarán, y a qué precio.
El mercado puede cambiar (“boom” en algunas zonas, estancamiento en otras). Qué tan fácil será alquilar o vender depende del área, la demanda, el turismo, etc.
Considera los tiempos legales y administrativos de la venta, los impuestos de ganancia de capital si aplican, y los costos de intermediación.
No considerar las barreras burocráticas y riesgo institucional
Este es un tema recurrente en informes internacionales:
Demoras en permisos, trámites administrativos lentos.
Riesgo de corrupción, solicitudes de sobornos en algunas instancias, falta de transparencia.
Falta de garantía jurídica en ciertos casos: hay inversionistas que han denunciado que juzgados han actuado sobre la base de documentos dudosos o fotocopias, causando pérdidas o complicaciones.
Consejos para evitar estos errores
Para que tu inversión sea lo más segura y rentable posible:
Haz tu tarea: investiga la zona geográfica, proyecto, desarrollador, historial de precios.
Trabaja con profesionales locales confiables: abogado inmobiliario, notario, agente con licencia.
Verifica toda la documentación desde el inicio: títulos, permisos, gravámenes, contratos.
Calcula costos reales y deja un margen para imprevistos.
Aprovecha los incentivos fiscales, pero asegúrate de que tu inversión califica.
Ten un plan de salida claro: vender, alquilar, revalorizar, etc.
República Dominicana ofrece muchas ventajas para inversores extranjeros: acceso abierto al mercado inmobiliario (con excepciones puntuales en zonas fronterizas), incentivos fiscales, crecimiento del turismo, potencial de revalorización. Pero esas oportunidades solo se concretan si no caes en errores evitables. Verificar la legalidad, negociar con transparencia, conocer los costos reales y contar con buen apoyo legal puede marcar la diferencia entre una inversión exitosa o un dolor de cabeza.